Är fastighetsmarknaden på väg mot ljusare tider efter år av motvind?
De senaste åren har fastighetsmarknaden varit både volatil och avvaktande. Under åren 2020–2021 kunde vi se en ökad transaktionsvolym, med en topp under Q4 2021. Redan under Q1 2022 såg man däremot en halvering av transaktioner jämfört med kvartalet innan. Trenden med en minskande transaktionsvolym fortsatte, och under Q1 2023 var transaktionsvolymen rekordlåg. Detta berodde på den stigande inflationen, vilket i sin tur ledde till att Riksbanken höjde styrräntan. Räntorna, tillsammans med de tuffa pandemiåren innan, gjorde att många hyresgäster fick svårt att betala hyrorna, och många lokaler stod tomma. Vakansgraden hos fastighetsbolagen ökade successivt, och bolagen blev alltmer försiktiga. De få transaktioner som gjordes noterades generellt ha ett högre direktavkastningskrav än man sett åren tidigare.
Under 2023 vände inflationstakten, man kunde se en viss återhämtning och ett ökat intresse för att göra attraktiva förvärv. Från januari 2023 till januari 2024 hade inflationstakten, mätt som KPI, gått från 11,7 % till 5,4 % (SCB). Man konstaterade åter stigandetransaktionsvolymer men samtidigt var det många affärer som aldrig nådde avslut pga. olika prisförväntningar mellan köpare och säljare.
Ökad aktivitet och positiva utsikter under 2024
Under 2024 har vi på A&P generellt märkt av en succesivt stigande aktivitet på transaktionsmarknaden. Detta är också i linje med transaktionsvolymen för perioden januari–september 2024, (jämfört med januari–september 2023) där man ser en positiv utveckling av transaktionsvolymen som har ökat med 24,2%. (Svefa, hösten 2024).
Vi kan se att bankerna är mer aktiva igen och att fastighetsbolagen har en ökad investeringsvilja. Vår uppfattning är att antalet aktiva investerare i södra Sverige under de senaste kvartalen åter igen har blivit fler, och många ser möjligheter att göra attraktiva förvärv. Vi kan också se att det finns ett ökat tryck från verksamheter, vars huvudverksamhet inte är fastigheter, att göra Sale-and-Leaseback (SLB) affärer. För företagen är en SLB-affär ett sätt att frigöra kapital bundet i balansräkningen samtidigt som man behåller kontrollen över lokalerna. Företagen har vid försäljning av fastigheten möjligheten att styra villkoren i hyresavtalen, med önskad löptid, hyresnivåer och ansvarsfördelning. Vilket i sin tur påverkar priset vid transaktionen.
I takt med minskande inflation, sänkta räntor och lättare till finansiering generellt i samband med förvärv ser vi positivt på den framtida transaktionsmarknaden. Med en genomtänkt och långsiktig strategi har både företag och fastighetsinvesterare möjlighet att göra attraktiva affärer, både i större regionstäder och på mindre lokala marknader.
Har ni funderingar eller frågor om Sale-and-Leaseback-affärer, fastighetsmarknaden eller kommande möjligheter, är ni välkomna att kontakta någon av våra transaktionsrådgivare.
2024-10-29